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广州恒大、旭辉、金茂拿地愈来愈划算!身后究竟有啥密秘?-万博体育manbetx_万博体育manbetx登陆_万博manbetx登录

在许多房企看来,土地是越来越贵的,每一年都在上涨。

依据中指院的计算,20曹少麟19上半年,全国300个重要城市土地成交均价2565元/平方米(以下地价均为楼面价),同比上涨17%。

与此构成鲜明对比的,是一些大房企拿地越来越廉价了。

恒大土徐允厚储的均匀本钱由2017年的1711元/平方米,降至2018年的1611.5元/平方米。

金茂的均匀拿地本钱由2018年末的8124元/平米,降至2019上半年的5300元/平米。

旭辉的均匀拿地本钱由2018年的6200/平李姝漫方米,降至2019年1—7月的4967元/平米。

这些巨子拿地越来越廉价的背面,终究藏着怎样的诀窍呢?

有同行估测,一些房企或许是由于进一步下沉到不兴旺的三四线小城市,所以拿地价格下降。

这个估测是过错的!

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以恒大为例,其从2016年就开端“回归一二线”,现在其在一二线的土地占土地总储藏的66%,现已远超三四线的土地。

旭辉2019年上半年销售均价同比增加14%,到达17400元/平方米,回款率打破95%。这说明其所拿地块尽管越来越廉价,却都是坐落有购买力的兴旺城市的好地。

明源君以为,在土地价格全体上行的情况下,这些房企拿的地越来越好、越来越廉价,有以下一些原因……

土地储藏满足

不会被逼拿贵地

土地储藏,相当于一家房企的战略纵深。

假如一家房企现在年销售额是200亿,土地储藏货值也只要200亿。那么不论现在的土地商场是高是低,哪怕是地王,也要硬着头皮拿。不然,就会呈现无米下锅的局势。

一旦无米下锅,规划就会大幅减缩,借款安汇宝、协作都会受影响,现金流或许难以为继,团队也或许土崩瓦解。

某些房企之所以拿地太贵,便是由于土地储藏太少,明知道地价偏高,也得硬着头皮拿,没有选择权。

而假如土地储藏满足,就能够安心等候、仔细选择,总能买到相对廉价的地。

在日前举办的半年成绩发布会上,恒大集团总裁夏海钧泄漏,恒大手里有3.19亿平方米的持证土地,thread还有7000多万平广州恒大、旭辉、金茂拿地愈来愈合算!死后终究有啥密秘?-万博体育manbetx_万博体育manbetx登陆_万博manbetx登录米的旧城改造项目。

因而,恒大即便从现在开端一块地也不拿,也能确保未来5—8年的开展。

旭辉董事长林中日前也着重,旭辉现在土地储藏足够,下半年没有硬性的拿地方针。“到年末不买地都没问题。”假如拿地,则“要看有没有很好的机会了。”“买地不难,但咱们寻求的是质量不是数量。”

经过收并购

拿几年甚至十几年前的廉价地

地产项目收并购是马太效应最实际的比如,有实力的越来越强,没实力的越来越弱。

收并购的实质霉运阴阳眼,相当于大房企穿越时空,取得斗室企在几年甚至十几年前取得的廉价土地。

许多地块,现已在原“地主”手里放了几年甚至十几年,但由于其缺少资金实力或开发才干,无法开发。

在我国房地产的总规划根本“横盘”的今日,收并购将使土地会集到大房企手里。

2006年我国前10大地产商商场份额大概是4.7%,到2018年年末这个数字变成了26%。

恒大集团总裁夏海钧猜测,5年今后我国前10大的地产商商场份额大概是40%,前蝴蝶谷3大地产商则要占到20%左右。

旭辉董事长林中也以为,未来能够做好的大房企便是50到100家之间,剩余的都是有共同竞争才干和特性的小企业。

恒大近年新增的项目,有54%是经过收并购获长门得的。

收并购商场上的中心竞争力是什么?明源君以为是以下几个:

1、资金实力。这决议了你是不是出得起价。

2、决议方案速度。这联系到你下决议、给钱是不是快。

3、品牌。许多地块牵涉的往往不止拿地的小开发商一方,还有地方政府、准业主、其他利益方等等,咱们都忧虑项目的未来。品牌开发商能赢得各方的认可,更好的推动项目。

内部稳预期

不梦想房价快速上涨

某些房企之所以拿地贵,便是内部加预期加得太多,其拿地的时分,老想着做溢价、做豪宅,梦想英语毛遂自荐房价还会大幅上升。

而恒大内部,则一直在稳预期。恒大总裁夏海钧说:“不要再梦想着曩昔那种房地产的价格微乐飙升、地价飙升。”

恒大公司的产品首要面向国内的刚需商场,120平方米以下的全封闭晚年代步车产品占了75%, 140平方米以下的产品开户行查询占了96%。

恒大的预期,便是要在销售价格不大幅上升的情况下,依托低的土地本钱等,坚持相对可观的毛利和净利。所以,不管怎样调控,恒大的产品总是相对热销。广州恒大、旭辉、金茂拿地愈来愈合算!死后终究有啥密秘?-万博体育manbetx_万博体育manbetx登陆_万博manbetx登录

由于预期加得少,恒大拿的地也就越来越廉价。

拿项目三四线

方针客群一二线的地

注重一二线的客户,是否就必定要拿一二线的地?不必定!

有几个坐落上海周边县市的项目,90%的客户都来自上海。

一二线限购、限价,周边三四线却不限。

假如能够把周边三四线的房子,卖给一二线的顾客,是多么好的广州恒大、旭辉、金茂拿地愈来愈合算!死后终究有啥密秘?-万博体育manbetx_万博体育manbetx登陆_万博manbetx登录一件工作。

在几家标杆房企内部,地块除了按所在区域分之外,还有另一种分类:方针客群。

一家房企在三四线的地块或许占70%,但方针客群三四线的地块只要40%。

也便是说,有30%的项目,尽管地在三四线,却是要卖给一二线的客户的。

这样一来,地价当然就廉价了!

以本身战略为主

反周期操作

应该说,土地商场也存在必定的周期,有高点,也有凹地。

但是,当你身处周期之中的时分,却很难判别哪里是波峰、哪里是波谷。

假如你彻底跟从周期走,往往是慢半拍。

怎么处理这个问题?

正确的做法是:

依据自己企业的特色设定战略方针、战略节奏,坚持比较长的时刻,这样一来,在你的战略方向上,你必定是“超前”的。

恒大前些年,就有从一线到二线到三四线,最终又回归一二线的进程。

这个进程并不是跟从周期,而是刘丹依据企业战略,自动为之。

这样的成果,便是比周期快了几步,构成了超前的战略储藏,

恒大拿地廉价,很大程度上便是由于比他人超前进入三四线,比他人超前回归一二线,比他人超前进入大湾区……

而旭辉内部,也有相似操作。

旭辉董事长林中说“旭辉根本上采纳逆向拿地的方法,商场廉价的时分咱们帕拉丁必定会多拿一些,商场气温上来了就会少拿一点,内部对商场有很强的监控和研讨。”

工业联动、城市运营

恒大做工业联动,是拿地价格下降的一个原因。

2018年6月,啄木鸟女星恒大集团宣告进军新能源轿车行业,尔后,恒大开端在天津、上海松江等地建造生产基地。不久前,恒大夺得南沙万顷沙两宗商住地,这是南沙新能源轿车基地的一部分。

金茂拿地价格越来越低,隐秘则在于城市运营。

2019年上半年,金茂完成了姑苏、青岛、温州、无锡、岳阳共5个城广州恒大、旭辉、金茂拿地愈来愈合算!死后终究有啥密秘?-万博体育manbetx_万博体育manbetx登陆_万博manbetx登录市运营项目第一批土地的获取。2019下半年,在嘉善、武汉、南通、福州、贵阳、长沙等城市,金茂均有要点推动的城市运营项凤飞飞目。

在金茂的方案中,2020-2022年,城市运营关于金茂,将有超越60%的土地储藏奉献。

明源君以为,城市运营的实质,是房企在相对不兴旺的区域,拿下比较大的一块地,长时刻运营,装备教育、公建、医疗、工业、商业等各种资源,在这个区域逐步开展的进程中,获取长时刻盈利。

城市运营这种形式,尽管前期占用资金比较多,但是整个开发节奏房企自己能够把握。区域开展之后的盈利,房企都能够取得,并且有继续现金流,能够抗危险。

而房企要走这条路,必须有以下2方面的才干:

1、雄厚的资金实力。城市运营项目占用资金的数量、时刻都比一般项目要多、要长,假如资金不行或许借钱太贵,做不了。

2、很强的工业运营才干。片区被带旺之后,才干收割。而假如运营才干不强,想把片区带旺是不或许的。

地方政府之所以乐意把土地廉价打包给做城市运营的房企,首要是由于能卖的土地在不断削减。但是地方政府的财政收入,则需要不断增加。盖住所仅仅一锤子买卖,而经过城市运营,把商业、工业开展起来了,就能带来继续增加的税收。

十三香

最终,明源君想说,能否拿到廉价的地,关键是看,你是否具有选择权。

而想要具有选择权,则要看你家房企是否有资金、品牌、战略纵深、工业运营等中心竞争力。

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